摘 要：国外养老地产发展较早，已有成熟的发展模式，对于老龄化问题严重的中国，具有一定的借鉴意义。本文对近两年专家及学者对于国外养老地产的研究文献进行梳理与归纳，总结国外养老地产成功发展的原因和特点，试图为我国养老地产投资者提供理论借鉴。
关键词：养老地产；发展模式；文献综述
一、国外养老地产的运营模式
提起养老地产，美国肯定是重点借鉴的，因为美国的养老地产模式建立得最早，开始于上世纪 60 年代，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系。徐瑞峰（2015）指出美国生态系统中运营模式主要有三种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。游娜（2015）提出美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式(简称CCRC)是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租; 后者则主要采取出租的方式，向老人提供日常协助或医疗护理。叶美英（2015）则认为近年在金融市场日益成熟的背景下，还出现了第三种模式--REITs模式，由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。刘海花（2015）指出现阶段，美国的盈利模式是开发商用担保等方式来为建筑商提供较多可选择的融资渠道，在单一租赁的模式下从运营方获取稳定的租金来源或是在委托经营的模式下，获取多数的营业利润。
联合国《世界人口展望》杂志数据显示，日本是欧美发达国家中老龄化速度最快、老龄化指数最高的国家。虽然日本先于中国29年步入老龄化社会，但是其在老年福利、社会保障制度等方面取得了瞩目成绩，日本的养老地产也得到迅猛发展。李强、蒋玉石（2016）指出在养老模式方面，日本有三种养老模式，第一种是提供给患病老人入住的全面照护型养老机构。第二种是供身体状况正常的老年人居住的半自理型养老机构，院方在老人需要看护服务时进行上门照料和提供临时看护服务。第三种是类似于宾馆酒店的自理型养老机构，护理人员对老年人的日常家务进行打理，但不负责照顾入住者的日常起居。
二、国外养老地产的融资模式
从融资模式来看，房地产作为资金密集型行业，巨大的资金需求量是养老地产开发企业必须解决的问题。在美国，养老地产投资的主要来源包括房地产信托投资基金（REITs）、私募基金和非盈利性组织，也包括房地产开发商自筹资金。其中非盈利性组织则是为低收入群体提供社区养老，主要的资金来源为捐赠和政府补贴。任亚飞（2015）提出美国养老地产是一个由开发商、运营商和投资商共同构建的完整金融生态系统，通常开发商采取BOT模式，根据运营商或投资商的要求为其定制开发，然后按事先约定的价格将整个养老社区卖给或出租给运营商或投资商。在开发建设过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定额度的融资。由于开发环节行业进入壁垒低、竞争充分，所以它不是养老地产的核心环节，多数运营商和投资商都会采取开发业务外包的方式，来控制开发环节的资金占用。
新加坡等国家养老地产主要靠政府的大量资金支持，政府通过补贴和政策优惠来引导养老地产发展。日本的养老地产融资多是由政府通过制定相关政策来鼓励民间社会资本参与到养老地产的开发中，充分利用民间资金来发展养老产业，此外，日本政府自身也会投入资金参与养老地产的开发运营。
三、国外养老地产成功发展的成因和特点
美国养老地产比较成功的原因体现在五大方面：一是政府的大力支持;二是按需开发不同类型的老年住宅模式;三是体现人性化设计理念;四是"以房养老"模式发展成熟;五是养老咨询业发达。刘亮，郭师虹，杨晶晶（2016）认为美国养老地产在政府的大力支持下，形成了完善的融资体系，养老地产开发既可以向银行贷款、发行债券、保险公司供给，也可以通过证券化等方式筹资。其次，其开放的文化观念也是成功因素之一。
日本的养老地产开发商与养老服务机构、保险机构等形成了良好的合作机制，通常在养老地产开发的同时，养老服务机构与保险机构就开始参与房屋设计与建设，为项目开发提供相应指导与资金扶持，在项目建成后开发单位也通常会参与项目的运营。此外，日本政府也积极参与养老事业发展，制定了完整的行业管理
制度、准入标准，给予法律支持与监管，而且还依据养老特色形成了较为完善的养老住宅建设标准，以护理理念为核心构建了较为系统地养老产业服务细分链条，对不同需求的老年人提供不同的服务，有效地推动了养老产业的发展。
综上所述，国外养老地产成功发展的成因在于有完善的保障体系、良好的市场运作机制，产品多样化满足不同需求层次人群以及管理专业化、建设标准化，此外，社区配套设施的建设也是成功的一方面。
参考文献
[1]徐瑞峰.中国养老地产发展模式创新研究[J].金融与经济,2015(07):74-76.
[2]游娜.美国养老地产对我国的启示[J].基建管理优化,2015,27(03):5-7.
[3]任亚飞.当前养老地产融资模式探究[J].城市开发,2015:75-77.
[4]叶美英.美国养老地产三大模式[J].房地产导刊,2015(12):42-43.
[5]李强,蒋玉石.国内外养老地产发展的比较分析及对成都养老地产发展的对策建议,2016(02):39-47.
[6]刘亮,郭师虹,杨晶晶.我国养老地产发展现状及对策研究[J].建筑经济,2016,37(01):67-70.
