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浅析银行贷款混合担保制度中的法律问题

作 者:秦明月 (建设银行徐州分行,江苏 徐州 221000)

 摘   要:提供有效的担保,是银行核准发放贷款的一个重要环节。我国目前的担保制度中主要有保证、抵押、出质和留置。从银行业贷款担保来看,一个贷款项目上大多数既有抵押又有担保人,也就是抵押物担保和保证人保证共存的混合担保制度。本文仅就保证人保证和不动产抵押担保分析这种担保方式在为贷款提供保证的同时存在的法律问题。

关键词:银行贷款;混合担保制度;法律问题
一、现行法律对混合担保的相关规定
2007年《物权法》出台,关于担保物权,《物权法》第一百七十八条规定:担保法与本法的规定不一致的,适用本法。而《物权法》在第一百七十六条规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。”从该条来看,《物权法》也允许这种物保和人保共存的担保形式,这就为这种混合担保制度提供了法律保障。
二、银行混合担保贷款中存在的法律问题分析
(一)保证人担保中存在的法律问题
1.我国担保法第二章第一节明确了规定了保证人的资格范围,需要明确指出的是国家机关、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体不得为保证人。但是在部分涉及到城市基础设施、工业园区、学校等建设项目的贷款中,保证人却为当地政府、财政局或教委等国家机关,由于他们的保证人资格不在适格范围内,当发放的贷款出现逾期、欠息时,这个保证合同因主体不合法不具备法律效力,银行将丧失对担保人实施法律追偿的资格。
2.新《公司法》第十六条明确规定:“公司向其他企业投资或者为他人提供担保,依照公司章程的规定,由董事会或者股东会、股东大会决议。”也就是说如果公司作为保证人为他人担保,必须要经公司董事会或股东会决议通过。但是在贷款核准银行并未严格审核,仅仅留存公司相关会议记录,并没有去公司或向公司股东进行深入了解,进而留下安全隐患。
3.关联保证。关联担保是特指发生于有关联的或间接关联企业之间的担保,何为关联,通常意义上就是指控制与从属关系。依据我国财政部颁布的《企业会计准则-关联方关系及其交易的披露》,在企业财务和经营决策中,如果一方有能力直接控制或间接控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,则视为关联方;如果两方或多方同受一方控制,也应视为关联方。
(二)抵押担保中存在的问题
1.抵押物适格问题。《物权法》第一百八十四条第四款明确规定,所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押,这就要求担保银行贷款这一债权的抵押物要有明确的权属。但是在实践中,许多房产土地虽然权证齐全但却存在权属争议,如果在进行审核时,仅看相应的权证,不到相关房产登记部门或土地登记部门对抵押物进行深入核查,将大大的增强抵押权不能实现的风险率。
2.抵押物再抵押问题。我国法律允许同一抵押物上可以有多个债权,但是这些债权要在抵押物估值的范围内,也就是抵押物值多少钱在其上只能设定多少的债权。据此难免有些人为套取更多的贷款,出具虚假的估值证明,如若银行人员在调查中未到相关部门进行认真核实,这就有可能导致抵押权不能实现或者不能全部实现,因为其抵押物本身价值并不足以清偿全部债权,最后只能登记的先后顺序或按比例清偿,这样就会给银行资产带来不必要的损害。
3.不动产抵押登记问题。我国《物权法》第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这就是不动产抵押登记制度。从该条规定中可以看出,不动产设定抵押需要到相关部门进行登记,并且是否登记关系到抵押权设立问题,同时根据未经登记的抵押权不得对抗善意第三人的原则,在办理不动产抵押登记时不仅必须办理更应该全面办理。
4.在建房屋设定抵押时存在的问题。
(1)在建房屋抵押价值确定。根据我国相关法律规定,抵押物所担保的债权不得超过抵押物本身的价值。所以在建房屋进行抵押,必须要完成的就是其价值的确定问题,如何确定在建房屋价值,我国建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定:“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值。”
(2)在建房屋与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。银行在办理在建房屋抵押贷款时,应把整宗土地使用权与在建的建筑物一并抵押,而不能仅仅抵押在建建筑物占用部分的土地使用权,土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建房屋抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续,取得抵押物登记证。银行要密切关注在建工程的建设施工情况,根据实际及时办理新增部分在建工程的抵押手续。
三、结语
银行目前作为企业和个人融资的重要平台,不仅关系到企业和个人资金链的有效正常运转,也关系到国家经济运行的态势,所以银行为企业和个人提供必要的贷款资金,保证其正常资金的使用具有十分重要的作用。尽管银行贷款也存在着不少不良,但不影响贷款这一融资工具继续长期存续。就银行方面来说,“防患于未然”更是其办理贷款业务的重要层面。