摘 要:“营改增”的税制改革政策从本质上而言，指的是将以往的征收营业税改成增收增值税。早在2011年，我国的财政部门以及税务总局在经国务院批准之后，出台了率先于交通行业实施改征增值税的通知。现阶段增值税已经逐渐渗透到了各个领域，房地产企业也不例外。本文主要探究了营改增对房地产公司税收的主要影响，并且制定了相应的筹划对策。
关键词:营改增；房地产企业；筹划对策
引言
所谓的“营改增”，从本质上而言就是把我国当前一些征收营业税的企业改成征收增值税，旨在优化税制体系，降低企业的税赋，推动产业的融合与优化升级，提升我国企业在国际市场中的竞争能力。对于房地产企业而言，营改增政策的推行有利有弊，所以必须进行相应的调整和完善，制定科学的筹划措施，尽快适应这种税收政策，以保障自身的经济利益。
一、营改增对房地产企业税收的影响
（一）影响建筑材料的采购
对于众多房地产企业而言，建筑材料的采购是至关重要的一环，因为此环节会直接影响施工的水平和速度。建筑材料的来源渠道是多元化的，增值税进项税额抵扣的难度非常大，因为发票难以管理，许多材料的进项税额均难以进行正常地抵扣，导致建筑行业的税负显著提升。根据我国相关法律规规定，普通纳税者销售自产的部分货物，比如自来水、建筑用的砂石以及商品混凝土等，可遵循简易的方式以3%的征收率来计算增值税。若施工单位购买这些材料，均可获得增值税发票，能够进行抵扣的进项税率是3%，但是建筑业增值税销项税率是11%，施工单位购入的上述材料需增加8%的纳税成本，建筑业的税负提升了，致使房地产开发公司的建安成本也随之提升了。
（二）影响短期税负
在推行营改增的前期，会普遍存在政策漏洞以及企业准备不足等多种问题。在该时期，政策或许会缺乏综合全面的考量，或是房地产企业的员工难以全面了解政策本质。为了防止房地产企业在政策过渡期的运营受到严重影响，政府仍然会执行过去的政策。对于房地产公司在2015年5月以前形成的旧的项目，增值税的征收仍会按5%的税率计算。然而在政策改革以后，新项目极有可能会发生抵扣进项不够致使税负增加的情况。企业难以准备充分，最突出的问题就是新项目增值税的抵扣率显著低下，缺乏进项执行抵扣，导致税负提升了。而且房地产销项税率是11%，在某些情况下，会超过进项的增值税税率，企业的税收负担便随之提升了[1]。
（三）影响人工成本
在建安成本当中，人工费大约为总造价的25%左右，一般由支付劳务企业或是散工工资组成。在实施营改增的政策之后，无论是架子队，还是个人分包，增值税专用发票的获取难度均大大提升了，无法对进项税额进项抵扣，进而无法抵扣人工成本。而且劳动力逐渐呈现出流失的特点，缺乏负责的劳务企业为农民工出谋划策，致使房地产公司得不到增值税发票，税收支出进一步提升的同时，人工成本也受到了制约。除此之外，按照开发公司和劳务施工单位签署的条款，施工单位需要提供发票，所以劳务施工单位定会为了受到工程进度款，想方设法得到发票，所以“三流差异化”的情况便随之而来了。
二、房地产公司面对营改增应当采取的税收筹划对策
（一）深入学习营改增政策并加强人员培训
首先，广大房地产公司应当对营改增政策的具体实施情况给予高度重视，房地产企业的领导者应当高瞻远瞩，在全方位掌控税制改革的基础上，对企业中相关的财务工作者及管理工作者展开系统化的培训，号召他们学习和税改政策相关的法规及涉税风险问题，提升其处理实际问题的能力。或者聘请专业的培训机构，让纳税人的税务筹划水平更上一层楼。
其次，而是要提升有关部门的业务操作水准。尤其项目招标及材料采购这两个部门，因为和增值税进项抵扣联系最为紧密，所以必须着重培训。明确推行营改增之后需要考虑的问题，提升管理水平，对能够抵扣的项目和不能够抵扣的项目进行详细划分，在购买材料的环节必须获取发票，防止税负负担过重。
（二）对房地产开发成本展开税收筹划
通常情况下，房地产公司的开发项目需要耗费大量的时间，不仅需要严格挑选开发建筑的工地，而且还需要购买大量的建筑施工材料。如果能够对房地产的工程项目成本实施分摊处理，如此一来便可以对各个时期所产生的增值税进项分摊，从而大大缩减成本支出。所以在推行营改增的过程之中，各大房地产公司必须成立专门筹划税收的岗位，对开发所需要的成本展开大致的税收筹划，了解并且探究房地产公司运营各个阶段的税收支出状况，进行制定相应的分摊方案，降低房地产企业的开发成本[2]。
（三）对建材和销售方案实施税收筹划
首先是建筑材料的税收筹划，供应商需通过招标的方法来决定，主要是看对方是否具有增值税发票，并且参照竞标方的材料定价和质量优劣来实施全方位的评价。尽量不要使用散工类的劳务工作者，从而确保能够获得劳务公司给出的增值税发票，做到双保险。其次是销售方案的税收筹划，财务部门应当尽快构建进项税台账，对每个地区的汇总税收进行详细划分，扫描专用发票，了解能不能实施抵扣，月底考核实际财务状况，降低财务计算的错误率。
结语
在我国税务改革的进程之中，营改增政策占据着不可或缺的关键地位。其实际上是一把“双刃剑”，在促进国家经济腾飞的同时，也给企业提出了相应的挑战。所以房地产企业必须深入学习营改增制度，把握其规则，加强财务核算，采取相应的税收筹划方案促进企业的稳定发展。
参考文献
[1]苏小燕.税务视角试析"营改增"房地产企业去库存的有效策略[J].中国经贸,2017,12(22):211-212.
[2]韩姝.探讨“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].现代经济信息,2016,15(18):195-195.
