摘 要：融资租赁在我国房地产行业的应用始于2004年[1] ，随着我国社会主义市场经济的建立和完善,融资租赁在我国成为继贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。房地产融资租赁是以房地产为租赁标的物的一种新型的金融工具，其集融资融物于一体，具有良好的发展前景，同时也存在着亟待解决的问题。
关键词：融资租赁；房地产
1、房地产融资租赁概念
标准的房地产融资租赁，指出租人按双方签订的合同内容，向承租人指定的供应商，购买承租人指定的房地产，将约定租赁期内房地产的使用权让渡给承租人，承租人定期向出租人支付租金，并在租赁期满后取得房地产的所有权的一种融资租赁方式。其中，租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分，至少为75%。合同三方关系如图一所示：
图 1.房地产融资租赁三方关系图
2、基于房地产融资租赁各方利益的可行性探讨
2.1开发商的利益分析
房地产融资租赁可促使房地产开发商通过提高自身经营管理水平，增强其市场竞争能力，及时掌握市场供求信息，向潜在客户推销产品，扩展房地产销售渠道，以达到变潜在的市场需求为有效需求、扩展房地产市场的目的，并且房地产融资租赁中房地产租赁公司资金实力较强，房地产开发商通过与租赁公司的商业合作，可获得有效的资金供给，在进行一轮房地产开发后，房地产公司可抽出资金和人力快速投入到下一轮的开发中，获得更高效益。
2.2出租人的利益分析
(1)运营安全性高
房地产融资租赁对于房地产租赁公司来说是一种安全的投资方式，因为租赁期满之前，房地产的所有权归出租方所有，承租方仅获得房地产的使用权，这使得房地产融资租赁具有风险共担性，一旦承租人拖欠或拒交租金，出租人可以收回租赁房产并按照与开发商的回购协议处置房产。
(2)收益稳定
对于出租方来说，房地产融资租赁的租金较高，高于同期银行的存款利率，租金一般包括房产成本、利息、手续费和保证金，并且若租赁公司与房地产开发商形成长期合作，达到一定的购房规模时，可以协商得到一定程度的优惠以有效降低公司获取房源的成本。房产租赁公司通过运营的系统化和集约化，能有效形成规模效应，获得较大且稳定的收益，提升自身的市场竞争力。
2.3承租人的利益分析
(1)房地产融资租赁是一种“永久性消费、分期式投入”的融资方式，若承租主体为个人，其不仅可以降低个人消费者的购房门槛，使客户通过支付少量租金的方式直接取得房产的使用权，大大降低了消费者支付首付的巨大压力，而且“先租后买”的方式使消费者对租赁的房产产生归属感，满足中国人对于房屋占有欲的情结。
(2)若承租人为企业，通过标准的房地产融资租赁，可以在不减损自身的固定资产的前提下来加大自己资产的流动性，如果企业运用出售回租的房地产融资租赁方式，可使得原有的固定资产转换为流动资产。在这两种情况下，企业均可把资金投资收益率高的其他资产，提高资金的使用率和收益率，改善关键财务指标。此外，由于出租方对于承租方的审查侧重于其未来的盈利能力，而不像银行着重于企业的资本状况和历史信用，房地产融资租赁可为历史资信不佳或新兴企业提供中长期的资金来源。 [2]
3、房地产融资租赁目前存在的问题
(1)租赁物价格不稳定
由于中国目前房地产价格波动大，房地产的价格具有不稳定性，因此房地产融资租赁中房地产租赁公司所承担的风险较大。若房地产升值，升值所带来的收益并不归租赁公司所有，因为租赁合同中已明确约定了租赁期的租金数额和租赁期满后的交易价格；若房产价格下跌甚至暴跌，则风险全部由租赁公司承担，日本最大的融资租赁公司——“日本租赁公司”就因此破产。
(2)重复纳税增加交易成本
房地产融资租赁操作过程中不仅涉及到营业税，而且涉及房产税和地产税。对于具有融资租赁经营资质的企业来说，营业税按差额（扣除购置成本和融资费用）纳税。而房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收。可见，相对于标的物为动产的融资租赁，房地产融资租赁的交易成本很高。
(3)中国房地产融资租赁相关法律制度不完善
目前中国有关房地产融资租赁的相关法律制度不完善，法律法规以及相关政策之间内容上没有很好地统一，仍存在相互矛盾的地方。[3] 不同法律法规和政策间内容的相互矛盾使得房地产融资租赁的参与方在制定合同和维护权益时没有权威的依据，对中国房地产融资租赁的稳健发展十分不利。
4、结语
房地产融资租赁与其他融资租赁相比有其独特的优势，其不仅可以刺激房地产市场的有效需求，发掘市场潜力，进一步拉动房地产经济，而且能够有效解决中国目前普遍存在的买房压力大的社会问题，良性推进房地产消费梯次发展，在中国仍有较大的应用前景。 国家立法部门应对房地产融资租赁进行立法保护，完善相应法律法规，政府相关部门应致力于解决房地产融资租赁中遇到的瓶颈，与社会各方共同推动房地产融资租赁的良好发展。
参考文献
[1]李建飞,李明东.论中国房地产融资租赁的可行性--以融资租赁能否解放中国的"房奴"为例[J].法制博览,2017(18):257.
[2]罗燕霞。房地产融资租赁各方的利益分析[J].经济研究导刊，2010（36）：148-149.
[3]杨晨.试论完善房地产融资租赁法律制度的必要性[J].法制与经济(中旬刊),2009(10):108-110+112.
[4]史燕平.融资租赁及其宏观经济效应［M］.北京:对外经济贸易大学出版社，2004:2.
作者简介
戴梦云（1996年～），女，福建人，江西财经大学工程管理专业。
