摘 要：本文探讨了在物业管理社会化改革的趋势下，高校如何根据实际情况，通过招标采购方式遴选合适的物业管理公司。
关键词：高校；物业；招标采购
伴随着我国高等教育事业的迅猛发展，高校的软硬件条件都有了极大进步，传统的校办后勤管理模式已不再适应现代高校的发展需要。有鉴于此，国家高度重视高校后勤的社会化改革，于1999年召开全国第一次后勤改革会议，开启了改革的序幕[1]。其中，高校物业管理作为后勤管理体系中重要的组成部分，涉及对学校各类建筑、设施、环境等多方面的管理，是社会化改革的重要内容之一。如今，高校物业管理经过将近二十年的发展，在高校后勤社会化改革和物业管理行业发展的推动下，呈现出自管和委托并存的状况。由于高校物业管理具有种类多、范围广、专业性强等特点，受限于自身管理体制和人员的能力、观念等因素，自管物业在服务质量、效率等方面很难满足各方需求，制约了高校的发展。因此，越来越多的高校将社会化、专业化的物业服务引入校园，而如何通过招标方式遴选合适的物业管理公司就成了一个值得探讨的问题。笔者结合自身工作经历，简单谈一谈对高校招标采购工作的心得体会。
一、明确采购主体
一般来说，高校房产的产权人是学校，而使用者以及物业费的支付人为各院系或部门。因此，物业管理的服务对象既包括校级主管部门（后勤处、基建处），也包括实际使用的院系或部门。各单位对物业管理的关注点不一样，需求也就有所差别。后勤部门通常关心建筑的使用寿命，在房屋维修，设施维护，治安消防等方面对物业管理公司有较高要求；各院系部门作为建筑的使用者，则更加关注物业管理公司的服务质量和收费标准[2]。考虑到主管部门的需求比较单一，而使用者的需求根据自身情况更加多样化，在物业招标过程中，使用者往往具有更大的话语权，但也应结合高校自身的管理体制，充分考虑到其他部门的诉求。
二、合理制定需求
采购主体应从自身特点、师生需求、经费充裕程度、建筑设施的使用情况等方面，提出合理的物业服务要求，如物业服务人员数量和组成、服务标准、特殊的定制服务等。例如化工、环境、医学等领域的学院涉及废水废气的处理排放，对废弃物处理设施的维护非常重视，从而比较看重物业管理公司在这方面的能力和经验；经济、管理类学院日常接待任务较重，经费相对充足，更加注重物业管理公司的服务质量，对人员的素质和形象要求较高；而部分院系所需的服务内容简单，经费较紧张，相对更重视物业收费标准。
三、拟定招标文件
招标文件拟定的好坏在招标采购活动中具有非常重要的作用，因为只有当招标人在招标文件中清晰准确的描述自身需求，并告知投标人后，才有可能遴选出合适的物业服务公司。拟定招标文件时应注意以下几点：
首先，招标文件应明确物业服务的范围，包括服务区域和服务职能的范围。从服务区域上看，高校物业服务与普通住宅类物业服务有很大不同，专有与公共服务区域划分不明显，不同区域的服务要求也有所不同[3]，招标人应准确界定；从服务职能上看，虽然目前高校进行了后勤化改革，但各职能部门对水电供应、环卫、保卫、绿化等都有相应规定，哪些由学校统一管理，哪些交由物业管理公司管理，也都必须在招标文件中予以说明，避免日后出现管理纠纷。
其次，细化招标要求。确定物业服务需求后，应结合实际情况将其转换为具体的招标要求。招标要求是投标人对项目进行评估和编制投标文件的主要依据，也是评标专家必须掌握和了解的重要数据，招标要求越详细，越量化，招标效果越好。清晰准确的招标要求既能使投标人了解招标人的服务需求，制定合理的服务方案，减小报价波动；又能便于招标人的后期监管，减少纠纷。此外，现场勘查也是物业管理招标中重要的一环，投标人通过现场踏勘能够更加直观的了解项目情况，并可能指出投标人的疏漏之处，是对招标文件的有益补充。
最后，合理制定评标办法。目前，高校物业招标一般都采用综合评分法。综合评分法是指在满足招标文件所规定的实质性要求的前提下，依据招标文件中事先约定的各项评价因素进行打分，并按照得分高低依次确定中标候选人的评标方法。综合评分法通常包括资信分、价格分和技术分三部分，一般资信部分权重20%-30%，价格部分权重30%-50%，技术部分权重30%-40%[4]。各部分权重根据项目特点，可以做适当调整。例如对于有较多对外交流和会议任务的院系或部门，可提高资信部分的权重；对于经费不宽裕，服务内容简单的院系或部门，可适当提高价格部分权重而降低技术部分权重；对于楼宇设备复杂的院系或部门，则可提高技术部分权重。需要注意，《政府采购货物和服务招标投标管理办法》规定，服务项目的价格分值占总分值的比重不得低于10%。
社会化改革是高校物业管理的发展方向，通过向社会采购优质、高校的物业管理服务，有助于高校减轻负担，提升实力，实现政府采购“物有所值”价值目标。高校应严格遵循法律法规，结合高校实际情况，选择合适的物业管理模式，并在实际招标工作中，深入研究物业管理招标采购的特点，实事求是，遴选出合适的物业管理公司，从而更好的服务师生。
参考文献
[1]张岳.高校物业管理模式探讨[D].陕西:西北农林科技大学, 2007:1.
[2]王玉英,杜嘉,刘世弘.高校物业管理招标工作的模式研究[J].城市开发(物业管理),2008,11:
66-67.
[3]全祥.物业管理服务类项目招标采购要注意的问题[J].中国招标,2015,43:31-32.
[4]段朝霞.高校物业管理招标采购的讨论[J].高校后勤研究,2015,5:86-88.
