摘 要：我国养老的地产是老龄化人口增大、人口红利消失、房地产调控加大等大背景下萌芽且不断发展而来。但因为我国人口基数巨大以及政府调控力量显著等特点，我国在推动养老地产的发展的前提下，必须寻找一条适合的运营模式。
关键词：养老地产；万科；老龄化
一、引言
据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。考虑到70年代末，计划生育工作力度的加大，预计到2040我国人口老龄化进程达到顶峰，之后，老龄化进程进入减速期。在中国老龄化进入快速发展阶段的同时，还伴随着高龄化的快速推进。数据显示，目前中国80岁以上的高龄人口已接近2400万，占整个老龄人口的11%。
此外，不容忽视的是中国空巢老人问题更加突出，目前在城市有54%的老年家庭是空巢家庭，而随着农村进城务工人数的增加，近几年农村空巢老人比例也已接近半数。
在种种问题下，传统的家庭养老模式已经被无情打碎，因此需要社会化的服务和帮助跟进到老年人家庭，这也为中国养老事业提出了更高要求--满足老龄化社会快速发展的需求，适应高龄、失能、空巢家庭老人不断增长的现状。老年人群是整个人群当中最脆弱、最需要照顾、关爱的人群，因此健康、医疗等服务对他们来说极为重要。
养老地产概念的提出，始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
二、养老地产历程及典型案例
养老地产的发展包含三个阶段，即从传统养老院（普通型养老院、医护型养老院）到老年公寓再到老年社区。其各个阶段形成的条件、运营主体和社会保障水平有明显的区别。第一阶段形成的条件为老龄化初期，运营主体以政府为主，社会保障水平低。传统养老院的初期规划设计配套不大完善，无法很好满足老年人行为、心理需求。第二阶段政府一般形成的条件为老龄化中期，运营主体以政府+开发商，社保保障一般表现为政府给以一定的支持。该阶段基础服务设施等配套逐渐完善，但还不够丰富。第三阶段一般形成于老龄化的加剧阶段，运营主体以开发商为主，社保保障体系完善。目前，我国的养老地产大致处于养老地产的第一阶段。
万科随园嘉树是万科在杭州的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，同时还是声蜚中国的良渚文化村的一个组成部分。也是最能体现适老化设计的部分。随园嘉树总用地面积约63853㎡，配套了一栋颐养中心和一栋康复中心，其中康复中心包括4500㎡集中式配套中心"随园会"和122床护理院。容积率1.0，绿地率35%，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位。社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。万科在对于随园嘉树的养老住宅上采用了40余项适老化设计。对自然环境的营造不只体现在公共景观资源上，每个单元都在门厅旁设置了入户小庭院，使老人能够惬意地享受邻里间的交往，同时给老人出发和到达时的休息等候空间，回家的体验更加亲切自然。非但如此，为了配合老人热衷种植亲近自然的需求，老年公寓的超宽阳台更适合种植各种绿植，令户内的小环境增添不少绿色。
国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。
三、养老地产的策略
首先，要加强政府的优惠政策扶持，针对全国日益严重的老龄化趋势和日趋形成的家庭结构，政府不断推出相关政策，扶持社会化养老事业。政府必须首先建立养老地产方面相关的法律法规，在养老地产的土地供给、建筑设计、融资、税收和服务行业等方面尽快出台相关规范和标准，来为规范和指导市场参与各方的行为提供必要法律依据。
其次，企业要扩大其融资渠道，随着我国房地产业的发展以及不断受到宏观政策的调控的因素，其对资金的依赖性越来越大，而且养老地产的产业链长，需要的资金量巨大，需要整合的资源多，传统的单单依靠银行借款方式可能不能满足对资金的需要，亦可能累积风险，增加风险隐患。
最后，企业也要根据我国养老的具体情况，探索出一条适合我国养老地产特点的独特的运营模式。
四、总结
我国养老地产在是我国现阶段人口老龄化日益严重，养老保障体系还不健全，城镇化质量尚待提高，人口红利即将结束，经济结构不断调整与转型，地产行业的暴利性被逐渐遏制的大背景下萌芽和发展起来的。而中国的养老地产的问题归根结底是社会老龄化的问题，但是中国的养老地产还是处于初级阶段，养老地产的外部利润性，这就要求各级政府必须起到主导性作用，在健全社会养老保障体系、构建保障性养老项目的同时，适时推出相应的土地供给、税收减免等。企业也要改变单纯依赖于传统的融资方式，扩大融资渠道，寻找到适合自己的运营模式。
参考文献
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作者简介
邱蔓（1996年5月-）女，江西上饶人，江西财经大学本科在读，人力资源管理专业。
