我国的住房私有率与老年人独居率在逐步升高，老人孤独感提高、养老观念也逐渐改变，为以房养老的开展和实施创造了现实条件，“以房养老”在我国处于起步阶段，调查研究不完善，各种风险因素让试点开展遇到了困难，老年群体信任度较低等原因，以房养老未形成系统的运行模式。对于老年人和其家庭来说，由于以房养老宣传力度不到位，他们对以房养老的认识不充分，还存在一些误区。但是，“以房养老”依旧具有很多有利的方面，值得社会去沿用推广。
本文通过查阅和参考大量的文献，获得研究课题的资料，进行文献综述的整合，全面、正确地对选题进行分析，在前人研究的基础上展开自己的探究。
任何事物与现象的研究都离不开相关理论作为依托，生命周期理论、资源优化配置理论、家庭财富代际传递理论、外部性理论、产权分割与资产流动性理论、期权理论等，这些理论构成了以房养老实施的理论基础。充分地分析这些理论基础，可以合理地对我国以房养老可行性进行更加准确深入的探讨。“以房养老”作为一种新兴的养老方式，在各个试点城市中，签约参与此活动的人数并不多。主要体现为售房养老模式、倒按揭养老模式、住房自助养老模式、社区公寓养老模式。售房养老是在老年人60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，在60岁之前还清所有房款的本息，取得该住宅的全部产权。60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度余生，达到养老保障的目的。“倒按揭”也称“反向住房抵押贷款”。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。社区公寓养老是指老年人到老年公寓居住养老或入住大型老年社区，盘活原来居住住宅的价值，支付公寓的各种费用，或者将自有住宅做其他处置，自己入住大型老年社区养老，用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理费。
住房作为人们生存发展的基本生活资料，随着城市化发展与住房分配货币化改革方案的开展及国家房改政策的不断完善，我国城镇新建住宅面积逐年增多，居民住房情况逐年改善，大部分城镇居民拥有了产权归属自己的住房，自有房的比重大幅上升，住房消费呈现多元化趋势，我国的房地产行业进入平稳快速发展时期，也成为我国经济的支柱产业之一。对于中低收入的老年人，他们抵押了自身的住房来换取客观的养老金，的确是一种很好的办法。目前，房屋产权的可交易性，与经济适用房和住房公积金制度也提高了居民住房私有率。因此，从住房的角度分析“以房养老”制度具有可行性。
目前是信息化高度发展的社会，金融与保险业飞速发展，保险公司精算技术与风险管理对“以房养老”模式的可行性研究起着至关重要的作用。我国精算环境的日趋完善和保险公司精算技术的提高为以房养老的定价提供了技术支持。以房养老运行中涉及长寿风险、利率风险、房价波动风险等因素，这些因素影响了以房养老产品的定价，而产品的定价又是以房养老实施的核心环节。商业银行的相关业务基础也为推进以房养老模式做出贡献。在以房养老尤其是反住房抵押贷款中，资金来源是一个重要问题。反住房抵押贷款要求贷款机构不仅要有丰裕的资金、熟悉贷款业务、还要具有一定的房地产经验。商业银行在充当反住房抵押贷款的贷款机构方面具有得天独厚的优势。
以房养老最终受众广大居民，如果对于以房养老模式的认可度高，那么推行此模式的可行性就大。多数老人都认为：以房养老将传统上本应留给子女的房屋用于养老，消除了有些子女对父母的依赖心理，有助于培养独立意识。随着城镇居民教育水平的提高，传统观念正在发生改变，子女更多的是靠自己的努力过上幸福的生活。就我国目前形势来看，以房养老在我国的认可度还是很高的。
“以房养老”模式能否走向市场化，关键要看其是否能满足市场需求。老龄化日益严重，自身拥有住房的老人也越来越多，以房养老条件也日趋逐渐成熟、多样化，老年人可以从其中任意选择一种适合自己的模式。只要以房养老能够满足老年人的需求，得到老年人的认可，就说明它是有活力与发展潜力的。单从市场需求的角度来看，以房养老对可行性的推进确有实际意义。
“以房养老”作为一个新兴产物，由于参与机构、涉及行业部门众多，模式选择复杂多样，市场上的不可控因素也较多，对以房养老的可行性探究必将经历一个长期且艰巨的过程。以房养老在我国推行的可行性及必要性，关键在于政府支持及法制完善，在于人民的观念意识与态度，对传统观念及文化的冲击也是需要充分考虑的一个因素。尽管困难重重，但不可否认，以房养老的推行必将有效的分担国家养老保障义务，很好的补充社会养老体系，对于房地产、金融市场、促进社会稳定也能起到一定的积极作用。
通过本文的分析可以看出，“以房养老”在我国实施不仅具备可行性、必要性，而且市场潜力巨大。我国当年推行住房改革等重大政策，在实行的初期阶段同样历经了千难万阻，之后也都成功转型。中国老年人口已达到数亿，以房养老市场开发潜力无限，拥有广阔的发展前景，充分证明以房养老的推行在我国已具备其运行的基础，能够承担养老重任。相信在不久的将来，“以房养老”模式可以为广大人民的养老提供更多的可行性。
作者简介：王诗喆 shizhe.wang ,女,汉族,出生年月1994年2月27日。 澳门科技大学硕士生，管理学。
